ERRORI A CATINELLE DEL SOLE 24 ORE SULL’INVESTIMENTO IMMOBILIARE

Premessa: debbo questa segnalazione a Laurent Amaro, promotore finanziario della Banca dell'Etruria (lorenzo.amaro@tin.it) di cui ho ripreso alcune puntuali osservazioni.

Il Sole 24 Ore di lunedì 25-11-2002 vorrebbe approfondire il confronto fra la Borsa e gli immobili. Il risultato è però una sequela di insensatezze, superficialità e contraddizioni. Vediamone alcune dall’articolo "Casa batte fondi pensioni 7 a 1" nella pagina 37 a cura di Saverio Fossati e Cristina Giua.

• S’incomincia con una dichiarazione apodittica "Mattone batte Borsa, lo sanno tutti, sul lungo periodo".

Peccato che tale convinzione non sia affatto generalmente e anzi contraddica la tesi, più volte riportata anche dal Sole 24 Ore, che le azioni sono il miglior investimento a lungo termine.

• Per la Borsa vengono poi presi a riferimento i fondi pensione da giugno 1999 a giugno 2002, che avrebbero reso il 7,8% complessivo. Ciò non è esatto, ma lasciamo perdere. Il grave è che viene detto: "Questo periodo ha visto la Borsa attraversare momenti di stallo e di euforia e quindi, per quanto breve, potrebbe essere considerato fortemente indicativo di un rendimento medio".

Alla faccia! Nei primi 9 mesi del triennio si raggiunge l’apice della bolla speculativa della cosiddetta Nuova Economia, in piccolo simile al crollo del 1929, cui sono seguiti 27 mesi di crolli ripetuti (non di stallo!), con in mezzo qualche attentato qua e là negli Stati Uniti.

Come fanno poi a considerare un tale periodo "fortemente indicativo", quando lo stesso sottotitolo dell’articolo enuncia "il paragone va fatto sui 30 anni"?

• Ma il peggio arriva quando, passando agl’immobili, leggiamo che dal 1965 al 2002 "la rivalutazione media delle abitazioni nei semicentri cittadini è stata dell’885%, sempre senza considerare l’inflazione. Quindi, in termini assoluti, e considerando realisticamente questo dato come una possibile rivalutazione nei prossimi 30 anni ecc." E su questo assunto viene sviluppata l’ipotesi dell’acquisto di un monolocale con un mutuo.

Calma! Quella rivalutazione delle abitazioni chiaramente è dipesa anche dall’aumento del costo della vita del 1505% dal 1965 al 2002. Il Sole 24 Ore ipotizza una tale dinamica inflattiva anche per i prossimi 30 anni? Perché inoltre prendere solo le abitazioni in semi centro?
Ma è fuori luogo anche definire quello "un periodo particolarmente felice per il mercato immobiliare". Al contrario! Nella sostanza siamo di fronte a una perdita reale per gl’immobili del 39%.
 
• Ma tutto il confronto con l’acquisto immobiliare è strampalato: per il mutuo indicizzato è ipotizzato infatti un tasso del 4,85%.


Ai soloni del Sole 24 Ore non viene in mente che il tasso sarebbe ben più alto con un’inflazione media del 7,8%, qual è stata quella del periodo preso a riferimento (1965-2002)?